Expertise

EXPERTISE IMMOBILIÈRE EN VALEUR VÉNALE HABITATION ET RESIDENTIELLE
EN NORMANDIE


 

PRESENTATION

Une expertise immobilière en valeur vénale habitation et résidentiel, que l’on appelle souvent à tort estimation, sert à déterminer la valeur d’un bien, ou plus généralement, d’un patrimoine immobilier à une date donnée. Il peut s’agir de maisons, d’appartements, ou de terrains (à bâtir ou non) qu’il convient d’analyser afin d’en connaître les atouts et les faiblesses en fonction de sa situation géographique, de son emplacement, de l’urbanisme, de la situation juridique et fiscale, de sa construction, de sa place sur le marché local, de ses prestations et équipements, et de son potentiel d’extension, d’aménagement ou d’améliorations.

Seul un expert immobilier dispose de toutes les connaissances techniques, économiques, juridiques et fiscales nécessaires à l’établissement d’un rapport d’expertise à la différence d’un agent immobilier qui est uniquement habilité à réaliser des avis de valeur, sur la base du marché  local sans autre analyse, dans la cadre de la prise d’un mandat.

L’expertise immobilière est reconnue par la justice et l’administration fiscale, l’expert disposant par ailleurs d’une assurance responsabilité civile professionnelle en cas d’erreur d’évaluation.

C’est pourquoi l’expertise immobilière peut être demandée par un juge, l’administration fiscale, un notaire, une agence immobilière, un syndic de copropriété, un acquéreur ou bien entendu le propriétaire.
 

MISSION / Quand faire appel à un expert ?
 

On fait appel à un expert immobilier lorsqu’on a besoin de justifier avec impartialité, transparence et précision de la valeur d’un bien.
 

• contrôle avant Achat, due diligence, chartered survey, vente immobiliere
 

Afin de garantir une transaction équitable, un vendeur peut faire expertiser un bien avant de le mettre en vente pour justifier du prix de vente demandé en raison des atouts et des faiblesses de son bien afin de limiter la négociation en raison d’aspects techniques, juridiques ou fiscales dont il est parfois difficile d’apprécier l’incidence sur le prix.

De même, un acquéreur peut demander une expertise pour sécuriser son projet envisagé (extension, construction, réunion ou division de lots, mise en location, changement de destinations, …) , ou pour s’assurer que le prix demandé correspond bien à la réalité du marché en prenant en compte tous ses aspects.
 

• Succession, donation, partage
 

La donation partage règle par avance le partage de la succession et permet de la préparer pour éviter les conflits qui peuvent apparaître au décès des parents.

L’expert immobilier intervient préalablement à la donation ou à la succession dans le but, de part son impartialité, de garantir la valeur des biens afin qu’aucun donataire/ héritier ne soit lésé et limite de fait les éventuelles contestations. En effet, il n’est pas rare que des biens soient sur ou sous évalué que ce soit volontaire ou pas.

Également, cela limite les contestations/rectifications de l’administration fiscale en justifiant la valeur retenue.
 

• Liquidation de communauté (divorce), sortie d’indivision
 

Lors d’un divorce ou d’une sortie d’indivision, l’une des parties peut souhaiter conserver le bien et en contrepartie indemniser l’autre à hauteur de sa quotité. Il se pose alors la question de savoir quelle valeur retenir ; souvent chaque partie fait appel à son propre conseil pour réaliser des avis de valeur qui seront dans bien des cas partiaux (sur ou sous évalué en fonction de l’intérêt du demandeur), disparates, et donc peu crédibles et bien entendu, source de conflit.

Il est donc préférable de faire appel à un expert, qui n’ayant aucun conflit d’intérêt, sera parfaitement impartial.

L’expert peut réaliser une expertise amiable unilatérale (à la demande d’une seule partie), mais le mieux est que les parties demandent à un seul expert de réaliser une expertise amiable conjointe.

 

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : déclaration ou redressement fiscal
 

La valorisation d’un patrimoine immobilier ne relève pas des agents immobiliers qui réalisent des avis de valeur dans le cadre de la prise d’un mandat de vente et c’est uniquement dans ce cas que leur responsabilité peut éventuellement être engagée. Ainsi, en cas d’erreur votre responsabilité sera engagée au même titre que si vous aviez réalisé cette évaluation vous-même. D’ailleurs, les professionnels avertis tel que les notaires, établissement financiers, comptables, avocats, juges et l’administration fiscale refusent ce type de document sans valeur comme justificatif, et font ainsi appel à un expert immobilier.

Non seulement l’expert immobilier est assuré en responsabilité civile mais l’expertise fournie est détaillée, argumentée et difficilement remise en cause. L’expert immobilier engageant sa responsabilité sur la valeur indiquée, vous êtes couvert en cas de contestations.

Bien entendu, il est préférable de faire intervenir l’expert immobilier AVANT le contrôle fiscal et le redressement, lors de la déclaration, mais il peut intervenir après pour aider le contribuable à contester le redressement

De plus, selon le type de détention et l’usage, il existe des exonérations légales, souvent méconnues, qui permettent des abattements sur la valeur des actifs, que l’expert immobilier prend en compte dans son évaluation, ce qui peut amener à de substantielles réduction du montant de l’IFI à payer.
 

• Expropriation
 

Il s’agit d’une procédure permettant à une collectivité publique (État, région, département, commune, collectivités territoriales...) après une procédure d’expropriation faisant suite à une enquête publique et une déclaration d’utilité publique d’obliger un propriétaire d’abandonner la propriété de son bien.

L’Article L321-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation »

De fait, l’expropriateur se doit d’acquérir le bien au prix du marché défini amiablement. En l’absence d’accord amiable, c’est le tribunal qui fixe ce prix.

L’expert immobilier peut être missionné par les parties dans le cadre d’un règlement amiable ou par le juge en cas de procédure judiciaire.

 

• Apports en société, fusion, absorption et dissolution
 

Dans le cadre de la vie d’une société (sa, sarl, sas), lors d’un apport en nature d’un bien immobilier, lors d’une fusion, d’une absorption de sociétés disposant d’un patrimoine immobilier ou lors de la dissolution, il est nécessaire de valoriser les biens constituant ce patrimoine. La société ou son commissaire aux apports/aux comptes fait alors appel à un expert immobilier pour attester de cette valeur.

 

• Vente immobilière d’un bien construit sur sol d’autrui
 

Vendre un bien immobilier construit ou empiétant sur un terrain appartenant à une tierce personne (avec son accord ou non) pose de nombreuses questions, il s’agit d’un vrai casse tête pour trouver la meilleure sortie possible pour toutes les parties (destruction, rabotage, indemnisation du propriétaire, vente du terrain au constructeur, vente de la construction au propriétaire). L’expert immobilier va intervenir afin de déterminer la valeur à laquelle chaque partie peut prétendre.
 

• Valorisation servitude de passage
 

L’article 682, créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804, modifié par Loi n°67-1253 du 30 décembre 1967 - art. 36 JORF 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968, dispose :

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »

Ainsi, la servitude de passage est un droit auquel le propriétaire d’un terrain enclavé peut prétendre. L’expert immobilier, dans le cas d’un règlement amiable, va vérifier si le terrain est réellement enclavé ou non par un état de lieux ; puis, il va déterminer les dommages subit par le fond servant (et non pas la plus-value qui en découle pour le fond dominant) ; pour enfin, calculer l’indemnisation auquel le fond servant peut prétendre.

Dans le cadre d’une procédure devant le tribunal, c’est le juge qui appréciera si le terrain est enclavé ou non et demandera à un expert immobilier de procéder à une évaluation des dommages et de l’indemnité qui en découle.
 

• Vente immobilière d’un bien démembré
 

Le droit de propriété d’un bien immobilier peut être démembré en 3 droits : l’abusus, l’usus, et le fructus.

L’abusus, détenu par le nu propriétaire, est le droit de disposer de la chose.

L’usus est le droit d’utiliser et le fructus, celui d’en tirer les fruits (revenus), de les conserver ou de les consommer, ils sont détenus par l’usufruitier.

Pour vendre un bien, il faut en tenir la pleine propriété, de fait, pour vendre un bien démembré, il est nécessaire d’avoir l’accord du nu propriétaire et de l’usufruitier. S’ils décident de se partager le montant, ou si une partie veut racheter les droits de l’autre, il faut alors définir la valeur de chaque droit.

L’expert immobilier intervient alors pour déterminer cette valeur selon 2 méthodes (fiscale et économique) afin de garantir une répartition équitable entre les parties.


COMBIEN CA COUTE ?

Un travail d'expertise se divise en deux éléments principaux, à savoir le cout horaire (basé sur le temps de travail necessaire pour réaliser la mission) et les frais annexes (cout d'obtention des documents eventuels, les frais de déplacement (carburant, péages, repas, hotel, ....), le cout d'edition des copies, reliure, frais d'envoi, etc...

En general, pour une mission dite simple (ne comportant pas de specificités urbanistiques, juridiques, etc) d'un bien de 3/5 pieces principales, le temps de travail est environ 20 heures et reparti ainsi :
- Premier contact, présentation et définition de la mission, établissement du contrat d'expertise : 1h00
- Visite du bien et de l'environnement: 3h00
- Analyse des documents (titre de proprieté, pv d'assemblée generale, réglement copro, état descriptif de division, ...) : 2h00
- Recherche et analyse du cadastre et de l'urbanisme : 1h00
- Recherche et traitement des termes de references : 3h00
- Choix de la methode et calcul des valeurs : 1h00
- Rédaction rapport : 8h00
- Présentation, édition et envoi : 1h00

Le cabinet QUESNEE facture ses prestations au taux horaire de 80€ ttc.
Pour un studio / f1, il faut compter environ 1000€, pour un 3/5 pieces, environ 1500€ et pour un bien de 6 pieces, environ 1800€.
Bien entendu, pour des ensembles immobiliers des remises sont envisageables selon la repartition geographique, le similitude des biens et prestations, etc ...
Quoiqu'il en soit, il s'agit d'ordre de grandeur à titre indicatif, chaque mission ayant ses specificités.


QUI PAYE ET QUAND ?

Comme dit le proverbe : QUI COMMANDE PAIE !, Ainsi, c'est le demandeur qui régle la mission.

Afin de garantir sa totale impartialité, et de ne pas conditionner sa remunération à la satisfaction du demandeur quant aux conclusions du rapport, le réglement doit intervenir à la signature du contrat de mission ou au plus tard 48h avant le debut de la mission.

COMBIEN DE TEMPS CA PREND ?

D'une maniere generale, le rapport est remis sous 1 mois apres l'obtention de TOUS les documents.

DANS QUELS SECTEURS GEOGRAPHIQUES ?

Le cabinet QUESNEE EXPERTISE intervient essentiellement dans les departements du Calvados, de la Manche, de l'Orne et de la Seine Maritime, mais aussi plus generalement en NORMANDIE, et Paris.

COMMENT SE PRESENTE UN RAPPORT D'EXPERTISE ?

Afin de savoir exactement à quoi ressemblera votre rapport, je vous invite à consulter 2 exemples de rapports :

Exemple d'un rapport pour une maison individuelle : ici

Exemple d'un rapport pour un appartement en copropriété : ici

 

Formulaire

*Champs obligatoires

Les informations recueillies sur ce formulaire sont enregistrées dans un fichier informatisé par La Boite Immo pour la gestion de la clientèle/prospects de Cabinet Quesnee Immobilier. Elles sont conservées jusqu'à demande de suppression et sont destinées à Cabinet Quesnee Immobilier. Conformément à la loi « informatique et libertés », vous pouvez exercer votre droit d'accès aux données vous concernant et les faire rectifier en contactant Cabinet Quesnee Immobilier. Nous vous informons de l’existence de la liste d'opposition au démarchage téléphonique « Bloctel », sur laquelle vous pouvez vous inscrire ici : https://conso.bloctel.fr/